【相談無料/申請代行】農地転用 愛知県｜届出・許可申請・農振除外を一括代行【みらい行政書士事務所】

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事務所概要

事務所名	みらい行政書士事務所
代表者名	長谷川大輔　（登録番号：26191054）
所在地	愛知県名古屋市中区丸の内二丁目1番36号 NUP・フジサワ丸の内ビル8階
電話番号	052-990-6762
営業時間	平日 9:00〜18:00
取り扱い業務	建設業許可、在留資格（VISA）、産業廃棄物許可、旅館業許可、古物商許可、自動車登録/車庫証明、その他

こんなお悩みはありませんか？

• 相続した農地に家を建てたいが、手続きがわからない…
• 太陽光パネルを設置したいが、農地のままでは許可が下りない…
• 子供の分家住宅を建てたいが、市街化調整区域で難しいと聞いた…
• 農地を駐車場や資材置き場に転用したいが、書類が複雑すぎる…
• 農振地域（青地）に指定されていて、そもそも転用できるのかわからない…
• 農地を売却したいが、買い手が農家でないと取引できないのか不安…

農地に関する手続きは、農地法・農振法・都市計画法など複数の法律が絡み合い、市町村ごとに締切日や必要書類も異なります。愛知県の農地転用 届出・許可・農振除外をまるごと代行いたします。農業委員会との事前調整から許可取得まで、みらい行政書士事務所がワンストップで対応します。

みらい行政書士事務所のサービス内容

料金表

業務内容	料金（税込）	備考
農地転用届出（4条・5条）	55,000円〜	市街化区域内
農地転用許可申請（4条・5条）	100,000円〜	市街化調整区域内
農振除外申請	220,000円〜
農地法3条届出	33,000円〜	相続など
農地法3条許可	77,000円〜	第三者への権利移転

※この他に法定手数料が必要になります
※案件の複雑さ・面積・農地区分等により報酬が変動します。詳細な料金はヒアリング後に正式なお見積りを作成いたします
※対象農地の測量などが必要な場合は土地家屋調査士などへ別途依頼が必要となる場合があります

ご依頼の流れ

対応地域

農地転用の基礎知識

農地転用とは？ ─ 法的定義と第4条・第5条の違い

農地転用とは、農地を農地以外の用途（宅地、駐車場、資材置場、太陽光発電設備用地など）に変えることをいいます。農地法では、農地を「耕作の目的に供される土地」（農地法第2条第1項）と定義しています。

農地法第4条と第5条の違い

農地転用には大きく分けて2つの条文が適用されます。

農地法第4条：農地の所有者自身がその農地を別の用途に変える場合に適用されます。たとえば、自分の畑に自宅を建てる場合がこれにあたります。申請者は農地の所有者本人です。

農地法第5条：農地を転用すると同時に売買や賃貸借など権利の移転・設定を伴う場合に適用されます。たとえば、農地を買い取って住宅や店舗を建てる場合がこれにあたります。この場合の申請者は、農地の所有者（売主・貸主）と転用事業者（買主・借主）の連名です。

いずれの場合も、市街化区域内の農地であれば農業委員会への届出で足ります。一方、市街化調整区域などの農地では、原則として愛知県知事の許可が必要です。

愛知県内では、指定市町村である一宮市・豊橋市・津島市・豊田市については市長が許可権限を持ち、名古屋市と岡崎市は愛知県の事務処理特例条例により市長に権限が移譲されています。農地転用の許可について（農地法第4条・5条）

農地区分と転用の可否 ─ 立地基準を理解する

農地転用許可の審査では、まず立地基準（農地の場所に基づく基準）に照らして転用の可否が判定されます。農地は営農条件や周辺の市街化状況に応じて5つの区分に分類され、区分ごとに許可方針が異なります。

農地区分	定義	転用の可否
農用地区域内農地（青地）	市町村が農業振興地域整備計画で定めた農用地区域内の農地	原則不許可
甲種農地	市街化調整区域内の集団農地（おおむね10ha以上）で、過去8年以内に土地改良事業の対象となった農地等	原則不許可
第1種農地	おおむね10ha以上のまとまりのある農地、または土地改良事業等の対象となった農地	原則不許可
第2種農地	市街化が見込まれる区域内にある農地、または小規模集団の生産性が低い農地	代替地がない場合に許可
第3種農地	市街地の区域内、または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地（駅から300m以内等）	原則許可

農地区分の判定は、現地の状況や公的な農地台帳のデータに基づいて農業委員会が行います。ご自身の農地がどの区分に該当するかは、市町村の農業委員会に問い合わせるか、当事務所の事前調査でお調べいたします。

一般基準も必要：立地基準をクリアしても、事業の目的実現の確実性、資金計画の妥当性、関係法令の許認可の見込み、周辺農地の営農への影響の有無等を審査する「一般基準」も満たす必要があります。

農振除外の要件・フロー・期間

農振除外とは

農業振興地域の整備に関する法律（農振法）に基づき、市町村が策定する農業振興地域整備計画において「農用地区域」に指定された土地（いわゆる「青地」）を農業以外の目的で使用するには、まず農用地区域からの除外（農振除外）を受ける必要があります。農振除外は、農地転用許可の前提手続きです。除外されない限り、農地転用許可申請はできません。

除外の5要件（農振法第13条第2項各号）

農振除外が認められるには、以下の5つの要件をすべて満たす必要があります。

• 農用地区域以外の土地で代替できないこと（必要性・代替性の要件）
• 農用地の集団性を損なわないこと（集団性の要件）
• 農用地区域内の土地改良施設の機能に支障を及ぼさないこと（土地改良施設の要件）
• 土地基盤整備事業完了後8年を経過していること（事業完了後の要件）
• 農業振興地域整備計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと

手続きフロー

農振除外の手続きは以下の流れで進みます。愛知県 農用地区域からの除外について

• 計画者が市町村に除外の「申し出」をします
• 市町村が申し出を受理し、農業振興地域整備計画（農用地利用計画）の変更がやむを得ないと判断した場合に変更手続きを進めます
• 愛知県知事が変更案に同意し、計画が変更されれば除外が完了します
• 除外完了後に、改めて農地転用許可申請（農地法第4条または第5条）を行う流れになります

受付時期と所要期間

農振除外の受付は年に数回しか行われません。愛知県内では、たとえば豊田市は年4回（2月・5月・8月・11月の各月初旬数日間）、豊川市も年4回（2月末・5月末・8月末・11月末）とされています（※要確認）。除外決定までの所要期間は6ヶ月〜1年以上が一般的です。受付時期を逃すと半年以上待つことになるため、計画の早期段階でご相談ください。

農地法第3条許可の手続き・基準

農地法第3条は、農地を農地のまま売買・贈与・賃貸借・使用貸借するときに、農業委員会の許可を求める規定です。第4条・第5条が「転用」に関する規定であるのに対し、第3条は「農地としての権利移動」を規制しています。許可の申請先は、農地の所在地を管轄する農業委員会です。売主（貸主）と買主（借主）の連名で申請書を提出します。

許可基準（農地法第3条第2項各号）

許可を受けるためには、主に以下の要件を満たす必要があります。

• 全部効率利用要件：権利を取得しようとする者（またはその世帯員等）が、すでに所有・借用している農地と申請にかかる農地のすべてについて、効率的に耕作できること
• 常時従事要件：申請者またはその世帯員等が、必要な農作業に原則年間150日以上従事すること
• 地域調和要件：取得後の利用が、周辺の農地利用に支障を生じないこと
• 下限面積要件：2023年4月1日施行の改正により、全国一律の下限面積（旧50アール等）は廃止されています

農地法第3条の許可を受けないで行った権利移動は無効とされます（農地法第3条第7項）。登記も完了できないため、必ず事前に許可を取得してください。

手続きの流れと必要書類 

農地に関する各手続きで必要となる主な書類は以下のとおりです（※市町村によって追加書類あり）。

書類	4条届出	4条許可	5条届出	5条許可	3条許可
届出書 or 許可申請書	○	○	○	○	○
登記事項証明書	○	○	○	○	○
公図	○	○	○	○	○
土地利用計画図（配置図）	○	○	○	○	—
事業計画書	—	○	—	○	—
資金計画書・残高証明書等	—	○	—	○	—
売買契約書（写し）	—	—	○	○	○
営農計画書	—	—	—	—	○

罰則とリスク ─ 違反転用は「3年以下の懲役又は300万円以下の罰金」

農地法に違反して無断で農地を転用した場合、非常に重い罰則が科される可能性があります。

農地法第64条：許可を受けないで農地を転用した者（第4条違反）、許可を受けないで転用目的の権利移動をした者（第5条違反）に対し、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金を定めています。

法人の場合は、農地法第67条により1億円以下の罰金が科されることがあります。

また、農地法第51条第1項に基づき、都道府県知事は違反転用者に対して工事の停止命令や原状回復命令を出すことができます。この命令に違反した場合にも、同様に3年以下の懲役又は300万円以下の罰金が科されます。

農林水産省の調査によると、全国で毎年3,000〜4,000件程度の違反転用が新たに発見されています。そのほとんどは行政指導により是正されていますが、原状回復に至るまで20年以上かかった事例も報告されています。

開発許可との関係 ─ 都市計画法第29条

市街化調整区域で農地転用を行う場合、農地法の許可に加えて都市計画法第29条に基づく開発許可が必要になることがあります。

開発許可が必要となるのは、一定規模以上の土地で「開発行為」（主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更）を行う場合です。愛知県の場合、市街化調整区域では面積に関わらず、建築物を建てるための開発行為には原則として開発許可が必要です。

手続きの順序に注意：農振除外→農地転用許可→開発許可の順番で進めるのが原則ですが、農地転用許可と開発許可は同時に申請することが求められる場合もあります。申請のタイミングや順序を誤ると、手続きのやり直しが発生し、数ヶ月単位の遅延を招くことがあります。

当事務所では、農地転用と開発許可の同時申請にも対応しています。複数の法律が絡む複合的な案件こそ、専門家に一括してお任せいただくメリットが大きいといえます。

よくあるご質問

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